Beabuungsplan © Eisenhans/Fotolia

Bauen & Wohnen

Ob Ein- oder Mehrfamilienhaus, Neu- oder Anbau, ob Garage oder Industriebau: Bauen im Landkreis Mayen-Koblenz ist attraktiv. MYK ist bekannt für schnelle Genehmigungsverfahren, ganz gleich ob es sich um private Bauherren oder Firmen handelt. 

Das A und O für zügige Genehmigungsverfahren und reibungsloses Bauen ist die gründliche Planung – und vollständige Unterlagen. Je nach Größe und Lage des Projekts und zu beachtenden Vorschriften kann das ein dickes Paket sein. Doch wenn sich Bauherr, Planer und unsere Fachleute im Kreishaus frühzeitig kurz schließen, sind auch aufwendigere Unterlagen flott beisammen.

  • Genehmigungsfreie Vorhaben
  • Genehmigungsverfahren

    Die Errichtung, die Änderung und die Nutzungsänderung baulicher Anlagen sind grundsätzlich genehmigungsbedürftig. Hierbei unterscheidet die Landesbauordnung neben den genehmigungsfreien Bauvorhaben nach weiteren drei v Vorhaben-/Verfahrensarten:

    Das Freistellungsverfahren nach § 67 Landesbauordnung
    Das Freistellungsverfahren für bestimmte Vorhaben ist in Rheinland-Pfalz mit der Novellierung der Landesbauordnung im Jahre 1995 eingeführt worden. Bauherren, die ein Wohnhaus in einem ausgewiesenen Baugebiet errichten wollen, brauchen hierfür keine Baugenehmigung, wenn der geplante Neubau in allen Punkten den Festsetzungen des Bebauungsplanes entspricht und die Erschließung gesichert ist. Dass keine Baugenehmigung erforderlich ist, bedeutet aber nicht, dass die übrigen baurechtlichen Bestimmungen nicht zu beachten oder keine Bauunterlagen zu erstellen wären. Vielmehr ist das unter Einhaltung aller baurechtlichen Vorschriften geplante Vorhaben mit allen erforderlichen Unterlagen beim Bauamt der jeweils zuständigen Verbandsgemeinde bzw. bei der Stadt Bendorf anzumelden. Die Verbandsgemeinde oder die Stadt Bendorf kann dann innerhalb eines Monats erklären, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll. Teilt sie dem Bauherren mit, dass kein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll oder lässt sie die Monatsfrist reaktionslos verstreichen, steht dem Beginn der Bauarbeiten nichts mehr im Wege. Allerdings liegt die Verantwortung für die Einhaltung der baurechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften in diesem Fall allein bei den Bauherren und ihren Entwurfsverfassern.

    Das vereinfachte Genehmigungsverfahren nach § 66 Landesbauordnung

    Für bestimmte Bauvorhaben sieht die Landesbauordnung ein "vereinfachtes Genehmigungsverfahren" vor. In diesem Verfahren prüfen die Mitarbeiter der Bauaufsichtsbehörde nur die Übereinstimmung des Vorhabens mit bauplanungsrechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Bestimmungen ist nicht Prüfungsgegenstand und liegt allein in der Verantwortung des Bauherrn. Durch den verringerten Prüfumfang erhält der Bauherr seine Baugenehmigung schneller als bei einem "normalen" Genehmigungsverfahren.
    Das vereinfachte Genehmigungsverfahren wird bei

    Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3 einschließlich ihrer Nebengebäude und Nebenanlagen, landwirtschaftlichen Betriebsgebäuden mit nicht mehr als zwei Geschossen über der Geländeoberfläche, Gewächshäusern bis zu 5 m Firsthöhe, nicht gewerblich genutzten Gebäuden bis zu 300 m³ umbauten Raums, oberirdischen Garagen bis zu 100 m² Nutzfläche, Behelfsbauten und untergeordneten Gebäuden, nicht gewerblich genutzten Lager-, Abstell-, Aufstell- und Ausstellungsplätzen, Stellplätzen, Sport- und Spielplätzen Werbeanlagen und Warenautomaten durchgeführt. Wird ein geprüfter Standsicherheitsnachweis vorgelegt und bescheinigt eine sachverständige Person, dass der Brandschutz gewährleistet ist, können weitere Vorhaben ebenfalls im vereinfachten Genehmigungsverfahren bearbeitet werden.

    Das Vollverfahren nach § 61 Landesbauordnung

    Für alle übrigen Vorhaben wird ein Genehmigungsverfahren durchgeführt, bei dem die Mitarbeiter des Bauamtes die Übereinstimmung des Vorhabens sowohl mit den bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Bestimmungen sowie mit allen sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften überprüfen.

  • Baugenehmigung

    Geltungsdauer
    Die Baugenehmigung und die Teilbaugenehmigung erlöschen, wenn innerhalb von vier Jahren nach ihrer Zustellung mit der Ausführung des Vorhabens nicht begonnen oder die Ausführung vier Jahre unterbrochen worden ist.

    Teilbaugenehmigung
    Mit einer Teilbaugenehmigung können einige Arbeiten schon vor Erteilung der endgültigen Genehmigung des gesamten Vorhabens durchgeführt werden. So können zum Beispiel das Ausheben der Baugrube oder einzelne Teile bzw. Bauabschnitte des Vorhabens auf schriftlichen Antrag des Bauherrn schon vor Erteilung der Baugenehmigung genehmigt werden. Voraussetzung ist, dass ein Bauantrag vorliegt, der den baurechtlichen und sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht.

    Verlängerung der Baugenehmigung
    Teil-/Baugenehmigungen können auf schriftlichen Antrag jeweils bis zu vier Jahre verlängert werden. Bei einem Verlängerungsantrag prüft die Bauaufsichtsbehörde im Wesentlichen, ob sich zwischenzeitlich Veränderungen in der bauplanungsrechtlichen Beurteilung des Bauvorhabens ergeben haben, zum Beispiel, ob zwischenzeitlich ein Bebauungsplan aufgestellt oder verändert wurde. Für die Verlängerung sind ebenfalls Gebühren an das Bauamt zu entrichten. Eine Baugenehmigung kann auch rückwirkend verlängert werden, wenn der Antrag vor Fristablauf bei der Bauaufsichtsbehörde eingegangen ist. Ist der Bauantrag einmal erloschen, ist eine Verlängerung nicht mehr möglich. In diesem Fall ist ein neuer Bauantrag zu stellen.

    Baugebühren
    Für die Baugenehmigungen und Bauvorbescheide werden Gebühren festgesetzt. Grundlage ist das "Besondere Gebührenverzeichnis" der Bauaufsichtsbehörden. Die Höhe richtet sich nach dem Rohbauwert, der unabhängig von den Angaben des Bauherrn berechnet wird. Auch die Ablehnung oder Zurücknahme eines Bauantrages oder einer Bauvoranfrage ist gebührenpflichtig.

    Rechtsbehelfe und Rechtsmittel bei AblehnungEntspricht ein Bauantrag oder eine Bauvoranfrage nicht den baurechtlichen oder sonstigen öffentlich-rechtlichen Bestimmungen, muss der Antrag abgelehnt werden. Der Bauherr erhält einen schriftlichen Bescheid mit Rechtsbehelfsbelehrung, gegen den er innerhalb eines Monats Widerspruch einlegen kann. Über den Widerspruch entscheidet in Rheinland-Pfalz der Kreisrechtsausschuss. Es handelt sich hierbei um ein weisungsunabhängiges Gremium, bestehend aus einem Vorsitzenden, der in der Regel Jurist ist, und zwei ehrenamtlichen Beisitzern, die in einem gerichtsähnlichen Verfahren über den Widerspruch entscheiden. Bei erfolglosem Widerspruch wird eine Widerspruchsgebühr erhoben, deren Höhe sich nach dem Streitwert und dem entstandenen Verwaltungsaufwand richtet. Ist der Bauherr mit der Entscheidung des Kreisrechtsausschusses nicht einverstanden, ist ein Klageverfahren beim Verwaltungsgericht und im Falle der Zulassung der Berufung auch beim Oberverwaltungsgericht möglich.

  • Baubeginn

    Bevor es richtig los geht und die Bauarbeiten beginnen, sollte sich der Bauherr die Baugenehmigung aufmerksam durchlesen. Oft sind darin Auflagen, Bedingungen oder Hinweise enthalten, die vor Baubeginn erfüllt sein müssen. Der unteren Bauaufsichtsbehörde muss der Baubeginn von genehmigungsbedürftigen baulichen Anlagen mindestens eine Woche vorher schriftlich mitgeteilt werden. 

    Außerdem muss die Grundfläche der baulichen Anlage abgesteckt und ihre Höhenlage festgestellt sein. Baugenehmigung und Bauunterlagen müssen an der Baustelle von Baubeginn an vorliegen. Grundsätzlich müssen spätestens bei Baubeginn der unteren Bauaufsichtsbehörde die Nachweise der Standsicherheit und - soweit erforderlich - des Wärme- und Schallschutzes vorliegen.

    Der "Rote Punkt", der nicht immer rot sein muss
    Sobald genehmigungspflichtige Bauarbeiten beginnen, muss eine von der öffentlichen Verkehrsfläche aus gut sichtbare, von der Bauaufsichtsbehörde ausgehändigte Kennzeichnung an der Baustelle angebracht werden, der berühmte "Rote Punkt". Hieraus sind die Art des Bauvorhabens, Namen und Anschrift des Bauherrn, des Entwurfsverfassers und der ausführenden Firma zu ersehen.

    Bei Bauvorhaben, die von einem Genehmigungsverfahren freigestellt werden, erhalten die Bauherren von den Bauämtern der Stadt Bendorf bzw. der Verbandsgemeinden ebenfalls eine entsprechende Kennzeichnung, die jedoch nicht den "roten Punkt" enthält. Auch diese ist an der Baustelle auszuhängen.

    Mitteilungen ans Bauamt
    Die Fertigstellung des Rohbaus und die abschließende Fertigstellung genehmigungsbedürftiger baulicher Anlagen muss der Bauherr der unteren Bauaufsichtsbehörde jeweils zwei Wochen vorher anzeigen. Bei Bauvorhaben, die von einem Genehmigungsverfahren freigestellt wurden, ist lediglich die abschließende Fertigstellung anzuzeigen.

  • Bebaubarkeit von Grundstücken

    Die meisten Menschen bauen nur einmal im Leben - deshalb sollte auch der Standort wohlüberlegt sein. Bevorzugt man eher ein Wohnen in kleinstädtischer Atmosphäre oder sucht die Familie ein ruhiges Fleckchen auf dem Land? Der Landkreis Mayen-Koblenz bietet beides! Idyllisches Wohnen auf dem Maifeld oder in Vordereifel, in beschaulichen Moselorten oder doch eher in städtischem Flair in Bendorf oder Vallendar. 

    Die Städte und Ortsgemeinden des Landkreises haben in den letzten Jahren eine Vielzahl von Baugebieten ausgewiesen und damit die Möglichkeit geschaffen, dass junge Leute im Heimatort bleiben können und auch für neue Mitbürger ausreichend Bauland vorhanden ist. Wenn Sie sich für ein Grundstück interessieren, ist Ihr unmittelbarer Ansprechpartner das Bauamt bei der Stadt Bendorf und den Verbandsgemeindeverwaltungen. Dort erfahren Sie auch, welche planungsrechtliche Situation für das auserwählte Grundstück gilt und welche Vorschriften zu beachten sind.

    Bauen im Innenbereich
    Liegt das Grundstück nicht in einem ausgewiesenen Baugebiet, ist es in der Regel nur bebaubar, wenn es innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, dem sogenannten "Innenbereich" liegt.  Hier muss sich das geplante Bauvorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen, zum Beispiel darf kein viergeschossiges Gebäude in einer Straße errichtet werden, in der bisher nur eingeschossige Bauweise vorhanden ist. Die Erschließung muss gesichert sein, die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben und das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

    Bauen im Außenbereich
    Alle Flächen, die nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes oder innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile liegen, gehören zum Außenbereich. Der Außenbereich ist grundsätzlich von jeder Bebauung und wesensfremden Nutzungen freizuhalten, da er in erster Linie der Land- und Forstwirtschaft, der Erhaltung der Natur sowie als Erholungsraum der Bevölkerung dienen soll. 

    Nur bei ganz bestimmten Vorhaben, z.B. solche, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen oder die wegen ihrer besonderen Anforderungen bzw. ihrer besonderen Zweckbestimmung nur im Außenbereich ausgeführt werden sollen, kommt die Erteilung einer Baugenehmigung in Betracht. Wenn Sie ein Bauvorhaben im Außenbereich errichten wollen, sollten Sie auf jeden Fall vor einer Planung Kontakt mit der unteren Bauaufsichtsbehörde aufnehmen bzw. die Genehmigungsfähigkeit im Wege einer Bauvoranfrage klären.

    Bauen innerhalb eines Bebauungsplanes

    Liegt das Grundstück im räumlichen Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, muss das geplante Vorhaben die Festsetzungen des Bebauungsplanes beachten. Außerdem muss die Erschließung gesichert sein. Dies ist dann der Fall, wenn bis zum Beginn der Benutzung des Gebäudes eine befahrbare öffentliche Verkehrsfläche hergestellt ist und die erforderlichen Ver- und Entsorgungsanlagen vorhanden sind. 

    Ausnahme/ Befreiung/ Abweichung
    Möchten Sie gerne in einem ausgewiesenen Baugebiet bauen, das von Ihnen geplante Gebäude passt aber nicht in allen Punkten in den Bebauungsplan, ist unter Umständen die Gewährung einer Ausnahme oder Befreiung von den bauplanungsrechtlichen bzw. die Zulassung einer Abweichung von den bauordnungsrechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes denkbar. Ausnahmen müssen im Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sein. Ist dies nicht der Fall, kann die untere Bauaufsichtsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde unter bestimmten Voraussetzungen, insbesondere nach Würdigung der nachbarlichen Interessen, eine Befreiung erteilen. Über die Zulassung einer Abweichung entscheiden die Mitarbeiter des Kreisbauamtes, nachdem sie die betroffene Gemeinde angehört haben.

    Für eilige Bauherren
    Befindet sich ein Bebauungsplan erst in der Aufstellung, ist aber noch nicht rechtsverbindlich, besteht dennoch die Möglichkeit, ein Vorhaben, dass den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplanes entspricht, schon vor In-Kraft-Treten des Bebauungsplanes zu gestatten. Voraussetzung ist, dass der jeweilige Antragsteller die künftigen Festsetzungen schriftlich anerkennen muss und die sogenannte "Planreife" eingetreten ist, d.h. der Satzungsbeschluss durch den Rat nach Offenlegung des Bebauungsplanes muss erfolgt sein. In besonderen Fällen kann der Zeitpunkt der Planreife schon eher erreicht sein. Grundsätzlich muss die Erschließung des Grundstücks gesichert sein.

    Zurückstellung von Bauanträgen
    Hat der Bebauungsplan noch keine Planreife erlangt, muss der Antragsteller damit rechnen, dass die betroffene Gemeinde zur Sicherung ihrer Bauleitplanung bei der unteren Bauaufsichtsbehörde einen Antrag auf Zurückstellung der Bauvoranfrage oder des Bauantrages stellt. Der Antrag ruht dann für einen Zeitraum von bis zu 12 Monaten.

    Veränderungssperre
    Möglicherweise hat die Gemeinde auch zu Beginn oder während des Aufstellungsverfahrens eine Veränderungssperre für das Plangebiet beschlossen. Die Zulassung eines Vorhabens ist dann für die Bauaufsichtsbehörde nur